Наели сте помещение за магазин, салон или заведение и искате да го ремонтирате, преди да отворите. Първият въпрос е дали ви трябва разрешение от общината или можете просто да започнете. Отговорът зависи от едно нещо: дали ремонтът е текущ по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ), или е нещо повече.
Кога ремонтът на магазина НЕ изисква разрешение
Чл. 151, ал. 1, т. 1 от ЗУТ казва, че не се изисква разрешение за строеж за текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации.
Определението е в § 5, т. 43 от допълнителните разпоредби на закона: текущ ремонт е подобряването и поддържането в изправност на сградата и инсталациите, както и вътрешните преустройства, при които не се:
- засяга конструкцията на сградата;
- премахват или преместват съществуващи зидове и не се правят отвори в тях;
- променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.
На практика в текущия ремонт влизат неща като:
- боядисване, шпакловка, нови тапети и окачен таван;
- смяна на подова настилка и плочки;
- смяна на дограма в съществуващите отвори, без да се разширяват;
- подмяна на ел. контакти, осветление и ВиК прибори по съществуващите трасета;
- леки разделителни стени от гипсокартон, които не носят товар и не пробиват съществуващите зидове.
За тези работи не подавате нищо в общината и не ви трябва проект. Трите условия обаче трябва да са спазени едновременно – ако нарушите едно от тях, ремонтът вече не е текущ.
Кога вече ви трябва разрешение за строеж
Ремонтът излиза от рамките на текущия, ако например:
- събаряте или местите стена – дори ако смятате, че не е носеща;
- пробивате нов отвор – врата между две помещения, по-широка витрина, превръщане на прозорец във врата към улицата;
- пипате конструкцията – колони, греди, плочи;
- сменяте предназначението на помещението – например жилище или склад става магазин или заведение;
- увеличавате натоварването – тежко оборудване, хладилни камери, складови стелажи с голям товар.
В тези случаи разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината (района). Обикновено се изисква инвестиционен проект, изготвен от правоспособен проектант, а при засягане на конструкцията – и част „Конструкции" от инженер-конструктор.
Точният списък с документи и таксите са в административните услуги на съответната община – проверете на сайта ѝ или в центъра за услуги.
Ако помещението сменя предназначението си, прочетете и статията ни за промяна на предназначението на помещение в магазин или офис – там процедурата е отделна и по-дълга.
Под наем ли сте? Първо собственикът, после общината
Ако помещението не е ваше, всеки ремонт извън дребната поддръжка трябва да е съгласуван писмено със собственика. Най-сигурно е това да е в договора за наем или в анекс към него: какво ще правите, кой плаща и какво става с подобренията при напускане.
Без съгласието на собственика няма да можете да подадете и документите за разрешение за строеж, защото общината изисква доказателство за право да строите.
Ако магазинът е в жилищна сграда, внимавайте и с общите части – фасада, покрив, стълбище, носещи стени. Промени по тях минават през общото събрание на етажната собственост, отделно от общината.
Фасада, витрина и табела – отделни правила
Външният вид на обекта често се регулира по-строго от вътрешността. Разширяването на витрината или пробиването на нов вход откъм улицата е отвор в зид – значи не е текущ ремонт.
Боядисването на фасадата в друг цвят, облицовките и сенниците в много общини се съгласуват с главния архитект, особено в централните части и при паметници на културата. Преди да поръчате, попитайте в общината какъв е редът при вас.
Рекламната табела е отделна тема – вижте какво трябва да пише на табелата на магазина.
Какво става, ако започнете без разрешение
Строителство, за което се изисква разрешение, но такова няма, е незаконен строеж по ЗУТ. Последствията могат да включват спиране на работите, заповед за премахване на направеното и глоби по ЗУТ.
Размерът на санкциите зависи от нарушението и от това дали сте физическо или юридическо лице – проверете в актуалния текст на закона.
Има и практичен проблем: ако по-късно продавате, давате под наем или регистрирате обекта за дейност, незаконното преустройство може да ви спъне. Затова, ако се колебаете, по-евтино е да попитате проектант или общината преди да ударите първия чук.
Строителни отпадъци, контейнер и скеле на тротоара
Дори при най-обикновен текущ ремонт има две неща, за които общината ще се интересува:
- Строителните отпадъци не се изхвърлят в контейнерите за битови отпадъци. Всяка община има наредба как се извозват – чрез фирма с разрешение или чрез поръчан от общината контейнер.
- Контейнер или скеле на тротоара заемат общинска площ. В повечето общини за това се иска разрешение и се плаща такса по местната наредба за такси. Логиката е като при масите и столовете на тротоара.
След ремонта: обновете регистрациите на обекта
Ако обектът е регистриран за дейност и ремонтът е променил разположението на помещенията (например нов склад, кухня или санитарен възел), проверете дали трябва да уведомите съответната институция.
Това важи особено за обектите за храни, регистрирани в БАБХ, и за обектите с обществено предназначение в РЗИ. Ако не сте сигурни, попитайте институцията директно.
Кратко обобщение:
- Боядисване, настилки, леки преградни стени, смяна на инсталации по старите трасета – без разрешение.
- Събаряне или преместване на стени, нови отвори, конструкция, смяна на предназначението – разрешение за строеж от главния архитект.
- Фасада, витрина, табела, контейнер на тротоара – питайте общината, правилата са местни.
Ремонтирате и отваряте нов обект? Знаете ли какво ще проверят общината, НАП и РЗИ след това?
Комплектите на euroready съдържат документите с попълнени примери и чеклист какво точно гледа проверяващият. В профила ви са веднага след плащането.
Вижте комплектите →
